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Rechtsprechung aus dem Verbandsgebiet

Zum Thema Kaution

Nicht nur mit Ansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, sondern auch mit Schadenersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache, kann nicht mehr nach Ablauf der Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB) gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet werden, wenn nicht innerhalb der „Abrechnungsfrist“ von 6 Monaten der Mieter unter Fristsetzung zur Schadensbeseitigung aufgefordert wurde.

Es fehlt dann schon an der Gleichartigkeit der wechselseitigen Forderungen, weil der Anspruch des Vermieters sich vorher noch nicht auf Geldzahlung richtete.    

AG Soltau, Urteil vom 28.02.2018 – 4 C 631/16         

Zum Thema Allgemeines Vertragsrecht/Auslegung Verträge

Der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung.

§ 541 BGB stellt keine spezielle Vorschrift für Wohnraummietverhältnisse dar, sondern gilt aufgrund seiner Stellung in Titel 5 Untertitel 1 2. Buch des BGB auch für Gewerberaummietverhältnisse und verdrängt in seinem Anwendungsbereich § 1004 BGB.    

OLG Celle, Urteil vom 05. Januar 2018 – 2 U 94/17 (Revision zugelassen)

Zum Thema Mängel

Ein Vermieter schuldet primär die Beseitigung des eigentlichen Mangels und der Mangelfolgen, jedoch nicht der Mangelursache, wenn durch die Beseitigung des Mangels und der Mangelfolgen zumindest vorübergehend der vertragsgemäße Zustand der Mietsache hergestellt wird.

AG Bremen, Urteil vom 26.10.2017    9 C 476/15


Gemäß § 535 Abs. 1 S.2 2. Alternative hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Zu einem vertragsgemäßen Zustand gehört, dass eine Wohnung ohne Auftreten von Feuchtigkeit- und Schimmelpilzproblemen bewohnt werden kann.

Grundsätzlich kann ein Mieter als „vertragsgemäßen Zustand“ hinsichtlich des Mauerwerks und der Dämmung nur einen Zustand erwarten, der den Anforderungen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes entsprach. Können die Räumlichkeiten aber mit einem zumutbaren Aufwand nicht mehr schadensfrei bewohnt werden, so liegt dies im Risikobereich des Vermieters. Ist mit einem zumutbaren Aufwand kein schadensfreies Bewohnen mehr möglich, ist deshalb der Vermieter verpflichtet, erforderliche Maßnahmen durchzuführen.           

AG Hannover, Teilanerkenntnis und Schlussurteil vom 08.11.2017     525 C 7578/15   


Zum Thema Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Solange ein Mietobjekt mit entsprechenden Verschlechterungen und Veränderungen nur vertragsgemäß abgenutzt ist, bleibt es auch dann gemäß § 538 BGB bei der eigenen Renovierungspflicht des Vermieters, wenn es dadurch unansehnlich wurde. Anders kann es sich lediglich bei Schäden verhalten,
die aus übermäßigem, nicht mehr vertragsgemäßem Gebrauch durch den Mieter resultieren. Insoweit ist zur Abgrenzung, wann Schönheitsreparaturen oder eine Schadensersatzpflicht des Mieters betroffen sind, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs maßgeblich, ob ein ordnungsgemäßer Zustand durch schlichte Malerarbeiten zu erreichen ist.

In diesem Sinne sind kleinere Schäden an Tapete oder Lackteilen, die bei normalem Gebrauch der Mietsache entstehen und zu den regelmäßigen Erscheinungen gehören, ohnehin zwangsläufige Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs. Aber auch wenn sie im Übermaß oder wenn größere Schadstellen auf Tapete oder Lackabplatzungen vorhanden sind und eine dekorative Überarbeitung der betroffenen Flächen angezeigt ist, lassen sie sich durch normale Malerarbeiten, Neutapezierung bzw. Spachtelarbeiten vor dem
Lackieren, beheben. Anders liegt es bei Schäden , durch die etwa  der Untergrund deutlich in Mitleidenschaft gezogen wurde, so dass zu deren Beseitigung mehr als die üblichen Vorarbeiten erforderlich  sind. Derartige grobe Einwirkungen verursachen zugleich eine unfreiwillige Vermögenseinbuße, welche der Mieter ohne weitere Voraussetzungen aus §§ 280 Abs. 1 Satz 1, 249 BGB zu ersetzen hat.

Landgericht Hildesheim, Urteil vom 01.09.2017     7 S 61/17         Vorinstanz  AG Lehrte  13 C 123/16    -                                        


Zum Thema Kündigung

Die üble Nachrede eines Mieters in Bezug auf den Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB unzumutbar machen. Straftaten wie üble Nachrede, Verleumdung und Bedrohung stellen zugleich Mietvertragsverletzungen dar, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner verübt werden. Zwar hat die getätigte Äußerung nicht unmittelbar mit dem Mietvertrag zu tun. Dies ist aber unschädlich, da sie sich dennoch auf das Mietverhältnis auswirkt.

AG Aurich, Urteil vom 12.05.2017       12 C 842/16  


Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren. Für einen potentiellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potentielle Mieter „ Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss. Der Mieter hat den Vermieter vor Abschluss des Vertrages auch ungefragt über solche Umstände aufzuklären, die für die Entscheidung des Vermieters zum Abschluss des
Mietvertrages bedeutsam sein können. Denn eine Aufklärungspflicht besteht hinsichtlich solcher Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Vermieters zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann.         

AG Göttingen, Urteil vom 24.10.2917      18 C 41/17

 

Zum Thema : Schönheitsreparaturen/Mängel

Liegt die Schönheitsreparaturlast beim Vermieter, so ist er grundsätzlich gehalten, den Gestaltungswünschen des Mieters Folge zu leisten; dies gilt auch, wenn Mängel zu beseitigen sind.

Die Kammer folgt den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts insoweit, als es das Rücksichtnahmegebot des
§ 241 Abs.2 BGB dem Vermieter gebietet, bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen den Gestaltungswünschen des Mieters jedenfalls insoweit zu folgen, als ihm hierdurch keine Nachteile entstehen.   
 
LG Bremen, Hinweisbeschluss vom 18.05.2017 – 1 S 37/17   Vorinstanz AG Bremen, Urteil vom 12.01.2017- 6 C 10/16

 

Zum Thema Allgemeine Vertragsangelegenheiten

1.      Das Anbringen von Einrichtungen zur Verdunkelung an Fenstern gehört zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung. Ist dies aufgrund der baulichen Besonderheiten  nur dadurch möglich, dass die Fensterrahmen mit Schraubenlöchern versehen werden, so ist der Mieter hierzu ohne Information des Vermieters oder Genehmigung durch diesen berechtigt.

2.      Die Wirkung des Abnahmeprotokolls als negatives Schuldanerkenntnis bezüglich dort nicht aufgeführter Mängel erstreckt sich auch auf solche Schäden, die zwar erkennbar sind, jedoch nicht ohne weiteres sofort ins Auge fallen.

3.      ………

 

AG Bremen, Urteil vom 09.03.2017  -   6 C 285/14     


Zu den Themen Kündigung/Mängel

Der Mieter hat es nicht zu vertreten, wenn die von ihm in die Mietsache eingebrachte Mikrowelle infolge eines von außen nicht erkennbaren Defekts die Wohnung

in Brand setzt und unbewohnbar macht. Dies gilt auch dann, wenn der Netzstecker des Geräts trotz Nichtgebrauchs nicht vom Stromnetz getrennt wurde.

AG Bremen, Urteil vom 27.07.2016   - 17 C 68/15     


 

Zum Thema Mängel 

 

Anzeigepflicht bei Mängeln verletzt: Mieter verliert seine Rechte!
Die Verletzung der Anzeigepflicht zieht den Verlust des Kündigungsrechts sowie des Rechts auf Mietminderung und Schadensersatz nach sich.
AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 09.06.2017 -48 C 835/15


Zum Thema Modernisierung

Rauchmelder im Mehrfamilienhaus: Einbau aus einer Hand ist zu dulden!

1.      Das Anbringen von Rauchwarnmeldern ist eine von den Mietern zu duldende Modernisierungsmaßnahme. Dies gilt selbst dann, wenn die Mieter ihre Wohnung bereits selbst mit Rauchwarnmeldern versehen haben.

2.      Soll ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit Geräten ausgestattet werden, damit Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude in einer Hand liegen, wird dadurch ein deutlich höheres Maß an Sicherheit gewährleistet.

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 27.02.2017   -  44 C 1243/16

 


Zum Thema Modernisierung

Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern auch bei (stetiger) Abwesenheit

Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern auch dann dulden, wenn er sich selten in seiner Wohnung aufhält und diese bereits über Rauchwarnmelder verfügt.

LG Hannover, Beschluss vom 14.06.2017  - 1 S 24/17


Zum Thema Kündigung

Keine Eigenbedarfskündigung nach unwirksamer Mieterhöhung!

Die Eigenbedarfskündigung nach unwirksamem Mieterhöhungsverlangen und Kündigungsandrohung zur Durchsetzung der Mieterhöhung ist unwirksam.

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 29.05.2017  -  40 C 217/17


Zum Thema Kündigung

Eigenbedarf: Familienplanung ist Kündigungsgrund

1.      Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, wonach der Vermieter mit seiner Lebensgefährtin in die Wohnung ziehen möchte, weil er wegen einer Familiengründung und der Tatsache, dass seine Lebensgefährtin ein Arbeitszimmer brauche, eine größere Wohnung benötige, ist wirksam.

2.      Da die Tatsachen, ob der Bedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar gewesen ist, in der Sphäre des Vermieters liegen, erfolgt insoweit eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast, d.h. der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass bei Vertragsschluss der Bedarf nicht absehbar gewesen ist.

AG Westerstede, Urteil vom 26.07.2016  - 27 C 396/16

 


Zum Thema Allgemeine Vertragsangelegenheiten

Befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel ist kein Zeitmietvertrag!

1.      Ein auf drei Jahre befristeter Formular-Mietvertrag mit Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit ist kein Zeitmietvertrag.

2.      Eine solche kurze Bindung schränkt die Dispositionsfreiheit beider Mietvertragsparteien nicht unangemessen ein. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals zum Ablauf der

Dreijahresfrist möglich.

LG Hildesheim, Urteil vom 02.11.2016  -   7 S 56/16

 

23.11.2016

Zum Thema Schönheitsreparaturen

 

Rechtsprechung aus dem Verbandsgebiet

Eine Regelung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter im Mietvertrag, die für sich genommen wirksam ist, kann durch Zusatzvereinbarungen, nach denen etwa Fußböden nicht beklebt werden dürfen und Türen und Decken nur weiß gestrichen werden dürfen, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sein. Dies insbesondere dann, wenn keine Differenzierung zwischen Beginn, fortlaufender Dauer und Beendigung des Mietverhältnisses vorgenommen wird bzw. kein Hinweis auf andere neutrale Farben erfolgt.

Amtsgericht Alfeld (Leine)    Urteil vom 28.08.2014     4 C 153/14

  

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unsachgemäß vorgenommener Schönheitsreparaturen durch den Mieter setzt das Vorliegen eines Schadens voraus. Daran fehlt es in der Regel, wenn der Mieter mietvertraglich nicht zur Renovierung verpflichtet war.

Amtsgericht Hannover           Urteil vom 18.05.2016     502 C 580/16

 

 

23.11.2016

Zum Thema Mängel  

Rechtsprechung aus dem Verbandsgebiet

 

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Erhaltungspflicht umfasst das Recht des Mieters auf ungestörten Mietgebrauch und die Pflicht des Vermieters, den Mietgebrauch von Störungen Dritter freizuhalten.  Die Quelle der Störungen, etwa Mitmieter oder Dritte, spielt dabei keine Rolle.

Amtsgericht Hannover          Urteil vom 13.02.2015       423 C 12671/12

 

Mängel an der Durchführung des Hausmeisterdienstes berechtigen gegebenenfalls zur Minderung der Miete, können aber nicht den Anspruch der Gegenseite aus der Betriebskostenabrechnung zu Fall bringen.

Amtsgericht Hannover          Urteil vom 16.07.2014       424 C 3081/14

 

Maßstab der Erhaltungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 S.2 ist der dem Mieter nach dem Vertrag geschuldete  vertragsgemäße Gebrauch.  Für den geschuldeten Standard ist bei der Frage der

bauseitigen Ursache von Schimmelbildungen nicht entscheidend, ob die zum Zeitpunkt der Errichtung des Mietobjektes oder des Vertragsschlusses gültigen baurechtlichen Normen eingehalten wurden. Vielmehr kann der Mieter auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend  bekannt waren.

Amtsgericht Hannover          Urteil vom 08.08.2016       530 C 351/15

 

 

23.11.2016

Zum Thema Mieterhöhung

Rechtsprechung aus dem Verbandsgebiet

Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 b BGB kann der Mieter ausdrücklich, aber auch schlüssig erteilen. Eine schlüssige Zustimmung  kann in der vorbehaltlosen Zahlung des erhöhten Mietzinses für zwei aufeinander folgende Monate liegen. Die konkludente Willenserklärung setzt in diesem Falle voraus, dass der Vermieter aus dem konkreten Verhalten des Mieters nur den einen vernünftigen Schluss ziehen kann, der Mieter wolle durch seine Zahlungen die verlangte Zustimmungserklärung abgeben.

Beschluss des Amtsgerichts Osnabrück vom 17.03.2015    42 C 734/15 (2) 

 

Bei Inklusivmieten darf der Vermieter zu den Werten eines Nettomietspiegels einen Zuschlag in Höhe der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, soweit sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten, hinzurechnen. Maßgeblich sind die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens  und nicht die zum Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung. Es kommt auch auf die tatsächlich für die Wohnung angefallenen Betriebskosten an und nicht auf Durchschnittswerte.

Amtsgericht Hannover         Urteil vom 14.01.2015             533 C 12838/14

 

Einem einfachen Mietspiegel kommt eine Indizwirkung für die Ortsüblichkeit der Miethöhe zu. Ob der Vermieter diese Indizwirkung entkräften kann, hängt davon ab, welche Einwendungen er gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Vermieter keine Angaben vor, die Zweifel an der Richtigkeit oder am repräsentativen Charakter des Datenmaterials begründen können, so reicht der bloße Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens für sich genommen nicht aus, um die Indizwirkung zu widerlegen.

Landgericht Hannover    Hinweisbeschluss vom 13.03.2015   8 S 89/14   555 C 4846/14 AG Hannover       

               

 

 

23.11.2016

Zum Thema Betriebskosten

Rechtsprechung aus dem Verbandsgebiet

 

Nach §§ 556 Abs. 3, Satz 5,6, 259 Abs. 1, 242 BGB besteht ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, zur Prüfung der jährlichen Betriebskostenabrechnung Einblick in die maßgeblichen Belege zu nehmen, wobei sich die Art der Verpflichtung des Vermieters nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitten bemisst. Unter Berücksichtigung der Verkehrssitte  ist  anerkannt, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter sämtliche relevanten Rechnungen und sonstige Belege im Original zu präsentieren und der Mieter berechtigt ist, sich schriftliche  Notizen zu machen.

Ebenso entspricht es allgemeiner Auffassung in der Rechtsprechung, dass der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung grundsätzlich nicht vom Vermieter verlangen kann, dass dieser ihm Belegkopien zusendet, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen kann.     

Amtsgericht Winsen (Luhe)              Urteil vom 19.05.2015             20 C 1245/14

 

Nach allgemeinem Verständnis und vor dem Hintergrund  der substantiellen Neufassung der Müllbeseitigungskosten  in § 2 Nr.8 II.BV sind lediglich die Kosten umlagefähig, die die eigentliche Müllabfuhr betreffen, nicht jedoch sämtliche Kosten, die mit der Müllbeseitigung einschließlich vorbereitender Maßnahmen zusammenhängen. Soweit die Parteien „sonstige Betriebskosten“ vereinbart haben, lassen sich nicht ohne weiteres sonstige, zuvor nicht benannte Kosten unter diesen Auffangtatbestand subsumieren. Auch bei dem Auffangtatbestand sind die Kosten, die hierunter gefasst werden und umgelegt werden sollen, besonders und im Einzelnen zu bezeichnen. Ansonsten fehlt es an der notwendigen Bestimmtheit der Vereinbarung, denn der Mieter kann nicht erkennen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. 

Landgericht Lüneburg                     Urteil vom 17. September 2014           6 S 92/13       

 

Wenn neue Betriebskosten entstehen, die bei Vertragsschluss noch nicht vorlagen, können diese grundsätzlich durch nachträgliche Vereinbarung umgelegt werden. Eine solche vertragliche Vereinbarung, also durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen, ist zwar auch stillschweigend möglich. Erforderlich ist dafür jedoch, dass ein Rechtsbindungswille erkennbar ist. Das bloße jahrelang vorbehaltlose Ausgleichen eines Saldos reicht für die Annahme eines solchen Rechtsbindungswillen allerdings nicht aus.

Amtsgericht Bremerhaven                Urteil vom 10.05.2016          51 C 1524/15

 

 

23.11.2016

Zum Thema Mieterhöhung

Rechtsprechung aus dem Verbandsgebiet

Ein Mieterhöhungsbegehren für eine Wohnung , die mit Nachtspeicheröfen ausgestattet ist, kann nicht auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Hannover gestützt werden. Bei Nachtspeicheröfen im eigentlichen Sinne handelt es sich nicht um eine Etagenheizung, die einer Sammelheizung gleichzustellen ist. Die Zuhilfenahme anderer Definitionen für den Begriff der Etagenheizung, etwa wie im Hamburger Mietspiegel, ist grundsätzlich nicht denkbar. Überdies kann der Hamburger Mietspiegel nicht für Hannover herangezogen werden. Für die Stadt Hamburg gilt ein anderer Bewertungsmaßstab als für die Stadt Hannover.

Landgericht Hannover             Urteil vom 22.09.2016         8 S 13/16   555 C 6799/15 Amtsgericht

 

 

23.11.2016

Zum Thema Betriebskosten

 

Rechtsprechung aus dem Verbandsgebiet

 

Gemäß § 556 Abs. 2 BGB können die Parteien eines Wohnraummietverhältnisses vorbehaltlich anderer Vorschriften, etwa der HeizkostenVO, vereinbaren, dass Betriebskosten entweder als Pauschale oder aber als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Durch eine Pauschale werden die in der Vereinbarung aufgeführten Betriebskosten abgegolten. Ein Anspruch auf Nachzahlung weiterer Betriebskosten , wenn die vereinbarte Pauschale sich als nicht kostendeckend erweist, steht dem Vermieter insoweit nicht zu. Allenfalls kann für die Zukunft nach Maßgabe des § 560 BGB die Erhöhung der Betriebskostenpauschale geltend gemacht werden.

Amtsgericht Hannover           Urteil vom 17.11.2014           520 C 3020/14

 

 

 

23.11.2016

Zum Thema Allgemeine Vertragsangelegenheiten

 

Rechtsprechung aus dem Verbandsgebiet

 

Soweit die Hausordnung regelt, dass Hauseingänge und Flure u.a. von Kinderwagen frei zu halten seien, damit sie ihren Zweck als Fluchtweg erfüllen, kann hieraus kein von den konkreten Umständen  unabhängiges generelles Verbot abgeleitet werden. Denn ein solches würde die Mieter in ihrem Mietgebrauch unverhältnismäßig einschränken, so dass die entsprechende Klausel – die Hausordnung stellt insofern vom Vermieter gestellte AGB dar – unwirksam wäre.

Ein wirksames Verbot könnte nur dann angenommen werden, wenn die Fluchtwege durch den Kinderwagen tatsächlich beeinträchtigt würden oder eine alternative Abstellmöglichkeit gegeben wäre, auf die die Beklagten zu verweisen wären.  

Landgericht Lüneburg            Urteil vom 21.10.2015          6 S 71/15      50 C 457/14  AG Lüneburg